How to Buy a Villa
in Bali as a ForeignerКак купить виллу
на Bali иностранцуكيف تشتري فيلا
في Bali كأجنبي

Can Foreigners Own Property in Bali?Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Bali?هل يمكن للأجانب تملّك عقار في Bali؟

Yes — but not directly. Indonesian law prohibits foreign individuals from holding freehold land titles (Hak Milik). However, foreigners can legally own and control property through a PT PMA — a foreign-owned Indonesian limited company.Да, но не напрямую. Индонезийское законодательство запрещает иностранцам владеть землёй на правах полной собственности (Hak Milik). Однако иностранцы могут законно владеть недвижимостью и управлять ею через PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным капиталом.نعم، لكن ليس بشكل مباشر. يحظر القانون الإندونيسي على الأجانب امتلاك سندات ملكية حرة (Hak Milik). ومع ذلك، يمكن للأجانب امتلاك العقارات والتحكّم فيها بشكل قانوني من خلال PT PMA — شركة إندونيسية مملوكة لأجانب.

This is not a loophole. It's the government-approved structure used by thousands of foreign property owners in Bali. Your PT PMA holds the leasehold rights to the land, and you own 100% of the PT PMA. You control the property, can rent it, sell the company shares, and pass it to your heirs.Это не лазейка. Это одобренная государством структура, которой пользуются тысячи иностранных владельцев недвижимости на Bali. Ваша PT PMA держит права аренды на землю, а вы владеете 100% PT PMA. Вы контролируете объект, можете сдавать его в аренду, продать доли компании и передать их наследникам.هذا ليس ثغرة قانونية. إنه الهيكل المعتمد من الحكومة الذي يستخدمه آلاف الملّاك الأجانب في Bali. شركة PT PMA الخاصة بك تحتفظ بحقوق الإيجار على الأرض، وأنت تمتلك 100% من PT PMA. أنت تتحكّم في العقار، ويمكنك تأجيره، وبيع حصص الشركة، وتوريثها.

The 7 Steps7 шаговالخطوات السبع

Location determines 80% of your return. The three main villa areas in Bali:Локация определяет 80% вашей доходности. Три основных района для вилл на Bali:الموقع يحدّد 80% من عائدك. المناطق الثلاث الرئيسية للفلل في Bali:

For a detailed comparison, see our Seseh vs Canggu vs Uluwatu guide.Подробное сравнение — в нашем гиде Seseh vs Canggu vs Uluwatu.للاطلاع على مقارنة تفصيلية، راجع دليل Seseh مقابل Canggu مقابل Uluwatu.

This is the legal foundation. Your PT PMA will hold the property lease, hold rental permits, and qualify you for a KITAS investor visa.Это юридическая основа. Ваша PT PMA будет держать аренду на недвижимость, лицензии на сдачу в аренду и даст вам право на инвесторскую визу KITAS.هذا هو الأساس القانوني. شركة PT PMA الخاصة بك ستحتفظ بعقد إيجار العقار، وتراخيص التأجير، وتؤهّلك للحصول على تأشيرة المستثمر KITAS.

What you need:Что потребуется:ما تحتاجه:

• A reputable legal firm in Bali (budget $2,000–$4,000 for setup)Надёжная юридическая фирма на Bali (бюджет $2,000–$4,000 на регистрацию)مكتب قانوني موثوق في Bali (ميزانية $2,000–$4,000 للتأسيس)
• Passport copies of all shareholdersКопии паспортов всех акционеровنسخ جوازات سفر جميع المساهمين
• Correct KBLI codes: the correct property KBLI as required by current regulations, and the correct tourism accommodation KBLI if you plan to rent. Note: KBLI requirements for PMA companies were updated in 2025 — consult your legal advisor for the latest approved codes.Правильные коды KBLI: актуальный KBLI для недвижимости согласно действующему законодательству, и актуальный KBLI для туристического размещения, если вы планируете сдавать. Примечание: требования к KBLI для компаний PMA были обновлены в 2025 году — проконсультируйтесь с юристом для получения актуальных кодов.رموز KBLI الصحيحة: رمز KBLI الصحيح للعقارات وفقاً للأنظمة الحالية، ورمز KBLI الصحيح للإقامة السياحية إذا كنت تخطّط للتأجير. ملاحظة: تم تحديث متطلبات KBLI لشركات PMA في عام 2025 — استشر مستشارك القانوني للحصول على أحدث الرموز المعتمدة.
• Minimum stated capital: IDR 10 billion (~$620,000) — but only a fraction needs to be paid inМинимальный заявленный капитал: IDR 10 млрд (~$620,000) — но фактически оплачивается лишь малая частьالحد الأدنى لرأس المال المُعلن: 10 مليار روبية (~$620,000) — لكن يُدفع فعلياً جزء بسيط فقط
• Timeline: 4–6 weeksСроки: 4–6 недельالمدة الزمنية: 4–6 أسابيع

Your PT PMA should be set up before you sign any binding purchase agreement. This protects you legally and ensures the property can be registered in the company's name immediately.PT PMA следует зарегистрировать до подписания обязывающего договора купли-продажи. Это защитит вас юридически и позволит сразу оформить недвижимость на имя компании.يجب تأسيس PT PMA قبل توقيع أي اتفاقية شراء ملزمة. هذا يحميك قانونياً ويضمن تسجيل العقار باسم الشركة فوراً.

This is where most problems happen — or are prevented. Due diligence means verifying everything before you commit money.Именно на этом этапе возникает — или предотвращается — большинство проблем. Юридическая проверка означает верификацию всего до вложения денег.هنا تحدث معظم المشكلات — أو تُمنع. العناية الواجبة تعني التحقّق من كل شيء قبل أن تلتزم بأموالك.

Essential checks:Обязательные проверки:الفحوصات الأساسية:

1. Land certificate (SHM/HGB) — Verify with the BPN (National Land Agency) that the seller actually owns the land, there are no liens, and the boundaries match what you're buying.Сертификат на землю (SHM/HGB) — убедитесь через BPN (Национальное земельное агентство), что продавец действительно владеет землёй, обременений нет, а границы участка соответствуют тому, что вы покупаете.شهادة الأرض (SHM/HGB) — تحقّق من خلال BPN (الوكالة الوطنية للأراضي) أن البائع يملك الأرض فعلاً، ولا توجد رهونات، وأن الحدود تتطابق مع ما تشتريه.
2. Zoning (RTRW/RDTR) — Not all land is zoned for villas. Agricultural land can't be built on without reclassification. Check with the local planning office.Зонирование (RTRW/RDTR) — не вся земля предназначена для строительства вилл. На сельскохозяйственной земле нельзя строить без перевода категории. Уточните в местном управлении планирования.التنظيم العمراني (RTRW/RDTR) — ليست كل الأراضي مخصّصة للفلل. الأراضي الزراعية لا يمكن البناء عليها دون إعادة تصنيف. تحقّق من مكتب التخطيط المحلي.
3. Building permits (IMB/PBG) — For existing villas, verify the building permit exists and matches the actual structure. For new builds, confirm permits are obtainable.Разрешения на строительство (IMB/PBG) — для существующих вилл убедитесь, что разрешение есть и соответствует фактической постройке. Для нового строительства подтвердите возможность получения разрешений.تصاريح البناء (IMB/PBG) — للفلل القائمة، تحقّق من وجود تصريح البناء ومطابقته للهيكل الفعلي. للبناء الجديد، تأكّد من إمكانية الحصول على التصاريح.
4. Environmental compliance (AMDAL/UKL-UPL) — Required for larger developments. Your legal team handles this.Экологическое соответствие (AMDAL/UKL-UPL) — требуется для крупных проектов. Этим занимается ваша юридическая команда.الامتثال البيئي (AMDAL/UKL-UPL) — مطلوب للمشاريع الكبيرة. فريقك القانوني يتولّى ذلك.
5. Access rights — Confirm legal road access to the property. Some Bali plots are "landlocked" behind other properties.Право доступа — убедитесь в наличии законного подъезда к участку. Некоторые участки на Bali «заблокированы» за другими владениями.حقوق الوصول — تأكّد من وجود طريق وصول قانوني للعقار. بعض قطع أراضي Bali «محاصرة» خلف عقارات أخرى.
6. Flood/erosion risk — Especially for beachfront properties. Check historical data and drainage.Риск затопления/эрозии — особенно для объектов у пляжа. Проверьте исторические данные и дренажные системы.مخاطر الفيضان/التآكل — خاصةً للعقارات على الشاطئ. تحقّق من البيانات التاريخية ونظام الصرف.

Budget $1,000–$2,000 for independent due diligence through your lawyer. This is the most important money you'll spend.Заложите $1,000–$2,000 на независимую юридическую проверку через вашего адвоката. Это самые важные деньги, которые вы потратите.خصّص $1,000–$2,000 للعناية الواجبة المستقلة من خلال محاميك. هذا أهم مبلغ ستنفقه.

Once due diligence clears:После успешной проверки:بعد اجتياز العناية الواجبة:

• Agree on price, payment milestones, completion date, and penalty clausesСогласуйте цену, этапы оплаты, дату завершения и штрафные санкцииاتّفق على السعر، ومراحل الدفع، وتاريخ الإنجاز، وبنود الجزاءات
• Sign a binding agreement (PPJB) through a notaris (Indonesian notary — different from Western notaries, they have legal authority)Подпишите обязывающий договор (PPJB) у notaris (индонезийский нотариус — отличается от западных нотариусов, обладает юридическими полномочиями)وقّع اتفاقية ملزمة (PPJB) من خلال notaris (كاتب عدل إندونيسي — يختلف عن كتّاب العدل الغربيين، لديه صلاحيات قانونية)
• Include clauses for: construction delays, material specifications, snagging period, and dispute resolutionВключите пункты о: задержках строительства, характеристиках материалов, периоде устранения дефектов и разрешении споровأدرج بنوداً تتعلّق بـ: تأخيرات البناء، ومواصفات المواد، وفترة معالجة العيوب، وحل النزاعات
• Both parties sign before the notaris, who witnesses and certifiesОбе стороны подписывают документ в присутствии notaris, который заверяет и удостоверяетيوقّع الطرفان أمام notaris الذي يشهد ويصادق

Never pay 100% upfront. Standard milestone-based payment for pre-completion villas:Никогда не платите 100% авансом. Стандартная поэтапная оплата для вилл на стадии строительства:لا تدفع 100% مقدّماً أبداً. الدفع القياسي على مراحل للفلل قبل الإنجاز:

For existing villas, payment is typically 30% deposit + 70% on notarial transfer. Use a reputable escrow service or pay through the notaris for added security.Для готовых вилл оплата обычно составляет 30% депозита + 70% при нотариальном оформлении. Используйте надёжный эскроу-сервис или оплату через notaris для дополнительной безопасности.للفلل القائمة، الدفع عادةً 30% عربون + 70% عند التحويل لدى notaris. استخدم خدمة ضمان موثوقة أو ادفع من خلال notaris لمزيد من الأمان.

For pre-completion purchases:Для покупок на стадии строительства:للشراء قبل الإنجاز:

• Building permit (PBG) — must be obtained before construction begins. Your developer should handle this.Разрешение на строительство (PBG) — должно быть получено до начала работ. Этим должен заниматься ваш застройщик.تصريح البناء (PBG) — يجب الحصول عليه قبل بدء البناء. يجب أن يتولّى المطوّر ذلك.
• Regular site visits — visit monthly or hire an independent project manager to inspect progressРегулярные визиты на объект — посещайте ежемесячно или наймите независимого проектного менеджера для контроля хода работزيارات منتظمة للموقع — قم بزيارة شهرية أو استعن بمدير مشروع مستقل لمتابعة التقدّم
• Material verification — ensure specifications match the agreement (marble grade, timber type, fixtures brand)Проверка материалов — убедитесь, что характеристики соответствуют договору (сорт мрамора, тип древесины, бренд сантехники)التحقّق من المواد — تأكّد من مطابقة المواصفات للاتفاقية (درجة الرخام، نوع الخشب، ماركة التجهيزات)
• SLF (certificate of function) — issued on completion, confirms the building is safe and habitableSLF (сертификат функциональности) — выдаётся по завершении, подтверждает безопасность и пригодность здания для проживанияSLF (شهادة صلاحية الاستخدام) — تصدر عند الإنجاز، تؤكّد أن المبنى آمن وصالح للسكن

The finish line:Финишная прямая:خط النهاية:

1. Final inspection — walk every room with a snagging list. Check plumbing, electrical, finishes, pool equipment, AC units.Финальная инспекция — обойдите каждую комнату со списком замечаний. Проверьте сантехнику, электрику, отделку, оборудование бассейна, кондиционеры.الفحص النهائي — تفقّد كل غرفة بقائمة ملاحظات. تحقّق من السباكة والكهرباء والتشطيبات ومعدّات المسبح ووحدات التكييف.
2. Snagging period — typically 30–90 days to report and fix defects. This should be in your contract.Период устранения дефектов — обычно 30–90 дней на выявление и исправление недочётов. Это должно быть прописано в договоре.فترة معالجة العيوب — عادةً 30–90 يوماً للإبلاغ عن العيوب وإصلاحها. يجب أن يكون ذلك في عقدك.
3. Key handover — keys, alarm codes, pool systems, WiFi, staff contacts.Передача ключей — ключи, коды сигнализации, системы бассейна, WiFi, контакты персонала.تسليم المفاتيح — المفاتيح، رموز الإنذار، أنظمة المسبح، WiFi، جهات اتصال الموظفين.
4. Management setup — engage a villa management company (15–25% of revenue) for bookings, cleaning, and guest services.Организация управления — наймите управляющую компанию (15–25% от дохода) для бронирований, уборки и обслуживания гостей.إعداد الإدارة — تعاقد مع شركة إدارة فلل (15–25% من الإيرادات) للحجوزات والتنظيف وخدمات الضيوف.
5. Rental licensing — obtain the correct tourism accommodation licence through your PT PMA. Requirements vary by zone — verify your property is in a Pink Zone (Pariwisata). See our permits guide.Лицензия на аренду — получите соответствующую лицензию на туристическое размещение через вашу PT PMA. Требования зависят от зоны — убедитесь, что объект в Розовой зоне (Pariwisata). Смотрите наш гид по разрешениям.ترخيص التأجير — احصل على ترخيص الإقامة السياحية المناسب من خلال PT PMA. تختلف المتطلبات حسب المنطقة — تأكد أن العقار في المنطقة الوردية (Pariwisata). اطّلع على دليل التصاريح.

KITAS Investor VisaИнвесторская виза KITASتأشيرة المستثمر KITAS

As a PT PMA owner, you automatically qualify for a KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) — a limited stay permit that lets you live and work in Indonesia.Как владелец PT PMA, вы автоматически получаете право на KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) — разрешение на временное проживание, позволяющее жить и работать в Индонезии.بصفتك مالك PT PMA، تتأهّل تلقائياً للحصول على KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) — تصريح إقامة محدود يتيح لك العيش والعمل في إندونيسيا.

• Duration: 1–2 years, renewable indefinitelyСрок действия: 1–2 года, продлевается бессрочноالمدة: 1–2 سنة، قابل للتجديد بلا حدود
• Benefits: Live in Bali, open local bank accounts, get an Indonesian driver's licence, manage your business directlyПреимущества: проживание на Bali, открытие местных банковских счетов, получение индонезийских водительских прав, прямое управление бизнесомالمزايا: العيش في Bali، فتح حسابات مصرفية محلية، الحصول على رخصة قيادة إندونيسية، إدارة أعمالك مباشرة
• Cost: $1,500–$2,500 per year through your legal firmСтоимость: $1,500–$2,500 в год через вашу юридическую фирмуالتكلفة: $1,500–$2,500 سنوياً من خلال مكتبك القانوني
• Family: Spouse and children can get dependent KITASСемья: супруг(а) и дети могут получить KITAS для иждивенцевالعائلة: يمكن للزوج/الزوجة والأطفال الحصول على KITAS للمعالين

This is a significant perk that's often overlooked — you're not just buying property, you're buying the right to live in Bali.Это значительное преимущество, о котором часто забывают — вы покупаете не просто недвижимость, а право жить на Bali.هذه ميزة كبيرة غالباً ما يُتجاهل — أنت لا تشتري عقاراً فحسب، بل تشتري حق العيش في Bali.

5 Mistakes That Cost People Money5 ошибок, которые стоят денег5 أخطاء تكلّف الناس أموالهم

1. Using a nominee — "My Balinese friend will hold the title for me." This is illegal, unenforceable, and the #1 way foreigners lose property in Bali. Always use PT PMA.Использование номинала — «Мой балийский друг оформит собственность на себя». Это незаконно, не имеет юридической силы и является причиной №1 потери недвижимости иностранцами на Bali. Всегда используйте PT PMA.استخدام مالك صوري — «صديقي البالينيزي سيحتفظ بسند الملكية نيابةً عني». هذا غير قانوني وغير قابل للتنفيذ، وهو السبب الأول لخسارة الأجانب عقاراتهم في Bali. استخدم دائماً PT PMA.
2. Skipping due diligence — "The agent said everything is fine." Agents earn commission on sales, not on protecting you. Always hire independent legal verification.Пропуск юридической проверки — «Агент сказал, что всё в порядке». Агенты получают комиссию с продаж, а не за вашу защиту. Всегда нанимайте независимую юридическую проверку.تجاوز العناية الواجبة — «الوكيل قال إن كل شيء على ما يرام». الوكلاء يكسبون عمولتهم من البيع، لا من حمايتك. استعن دائماً بتحقّق قانوني مستقل.
3. Paying 100% upfront — "The developer needed the money to start construction." Milestone payments protect you. If a developer can't start without 100% of your money, that's a red flag.Оплата 100% авансом — «Застройщику нужны деньги, чтобы начать строительство». Поэтапная оплата защищает вас. Если застройщик не может начать без 100% ваших денег — это тревожный сигнал.دفع 100% مقدّماً — «المطوّر يحتاج المال لبدء البناء». الدفع على مراحل يحميك. إذا لم يستطع المطوّر البدء دون 100% من أموالك، فهذا مؤشر خطر.
4. Wrong KBLI codes — Your PT PMA needs the correct business classification codes for both property holding and rental operations. KBLI regulations for foreign-owned companies were updated in 2025, and some codes that were previously common are no longer available for PMA. Getting this wrong means costly restructuring later — always verify with a qualified legal advisor.Неправильные коды KBLI — вашей PT PMA нужны корректные коды классификации бизнеса как для владения недвижимостью, так и для арендного бизнеса. Правила KBLI для иностранных компаний были обновлены в 2025 году, и некоторые ранее распространённые коды больше недоступны для PMA. Ошибка здесь обойдётся в дорогостоящую реструктуризацию — всегда уточняйте у квалифицированного юриста.رموز KBLI خاطئة — شركة PT PMA تحتاج رموز التصنيف التجاري الصحيحة لكلٍّ من حيازة العقارات والعمليات التأجيرية. تم تحديث لوائح KBLI للشركات الأجنبية في عام 2025، وبعض الرموز التي كانت شائعة سابقاً لم تعد متاحة لـ PMA. الخطأ هنا يعني إعادة هيكلة مكلفة لاحقاً — تحقّق دائماً مع مستشار قانوني مؤهّل.
5. Ignoring rental permits — Building a villa without checking if the area allows short-term rentals. Some zones have moratoriums. Check before you buy, not after you've built.Игнорирование разрешений на аренду — строительство виллы без проверки, разрешена ли в данной зоне краткосрочная аренда. В некоторых районах действует мораторий. Проверяйте до покупки, а не после строительства.تجاهل تصاريح التأجير — بناء فيلا دون التحقّق من السماح بالتأجير قصير الأمد في المنطقة. بعض المناطق لديها حظر مؤقت. تحقّق قبل الشراء، لا بعد البناء.

Real Example: Villa Casa PalmeraРеальный пример: Villa Casa Palmeraمثال واقعي: Villa Casa Palmera

Casa Palmera in Seseh was structured exactly as described above:Casa Palmera в Seseh была структурирована именно так, как описано выше:تم هيكلة Casa Palmera في Seseh تماماً كما وُصف أعلاه:

• PT PMA with correct KBLI classification — ownership and rental structure compliant with current regulationsPT PMA с актуальной классификацией KBLI — структура владения и аренды соответствует действующему законодательствуPT PMA مع تصنيف KBLI الصحيح — هيكل الملكية والتأجير متوافق مع الأنظمة الحالية
• Leasehold to 2049 with contractual renewal rightАренда до 2049 года с договорным правом продленияإيجار حتى 2049 مع حق تجديد تعاقدي
• All 7 permits verified and documented (see full permit breakdown)Все 7 разрешений проверены и задокументированы (полный обзор разрешений)جميع التصاريح السبعة تم التحقّق منها وتوثيقها (اطّلع على تفصيل التصاريح)
• KITAS investor visa included for the buyerИнвесторская виза KITAS включена для покупателяتأشيرة المستثمر KITAS مشمولة للمشتري
• Pre-completion price: $1,200,000 (projected $1,400,000 post-completion Sept 2026)Цена до завершения: $1,200,000 (прогноз $1,400,000 после завершения, сентябрь 2026)السعر قبل الإنجاز: $1,200,000 (متوقّع $1,400,000 بعد الإنجاز سبتمبر 2026)

This is what a properly structured Bali property investment looks like. No shortcuts, no nominees, no missing permits.Так выглядит правильно структурированная инвестиция в недвижимость на Bali. Без обходных путей, без номиналов, без пропущенных разрешений.هكذا يبدو الاستثمار العقاري المُهيكل بشكل صحيح في Bali. بلا اختصارات، بلا ملّاك صوريين، بلا تصاريح مفقودة.

Villa Casa Palmera · 570 m² beachfront estate · Seseh, Bali · $1,200,000Villa Casa Palmera · 570 м² у океана · Seseh, Bali · $1,200,000Villa Casa Palmera · 570 م² على الشاطئ · Seseh, Bali · $1,200,000